어느 집부터 팔아야
세금이 적을까요?

다주택 매도 순서 비교 방법

1. A·B주택의 예상 매도가와 취득가, 필요경비를 입력합니다.
2. 보유·거주기간과 양도 시점 조정대상지역 여부를 확인합니다.
3. A·B 외에 주택 수에 포함되는 보유분을 입력합니다.
4. A 먼저 매도와 B 먼저 매도의 총세금·세후 매각대금을 비교합니다.

2주택 양도세 계산 예시: 서울과 지방 중 어디부터 팔까?

서울 조정대상지역 아파트(매도가 14억원·양도차익 6억7천만원)와 지방 비조정지역 아파트(매도가 5억원·양도차익 1억2,500만원)를 보유한 사례입니다. 두 주택은 서로 다른 해에 팔고, 마지막 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 가정했습니다.

이 입력에서는 지방 아파트 → 서울 아파트 순서가 예상 세금을 383,180,600원 줄입니다. 서울 주택을 먼저 팔면 2주택 중과가 적용될 수 있지만, 지방 주택을 먼저 팔면 서울 주택이 마지막 1주택이 되어 고가주택 과세분만 남기 때문입니다.

3주택 양도세 중과 예시: +30%p와 +20%p 순서 차이

A·B 외에 주택 수 포함 주택이 한 채 더 있고, 비교하는 두 주택이 모두 조정대상지역이라고 가정했습니다. 첫 매도는 3주택 이상 +30%p, 다음 매도는 2주택 +20%p가 적용될 수 있어 양도차익이 큰 집과 작은 집 중 무엇을 먼저 파느냐가 중요합니다.

이 예시에서는 경기 아파트 → 강남 아파트 순서가 36,850,000원 적게 계산됩니다. 실제로는 나머지 한 채의 매도 계획까지 함께 놓고 비교해야 하므로 위 계산기에서 본인 금액으로 다시 입력하세요.

다주택자가 가장 많이 확인하는 질문

• 2주택 양도세는 얼마인가? 조정대상지역 여부와 중과 제외 여부, 마지막 1주택 비과세 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 3주택 중 무엇을 먼저 팔아야 하나? 양도차익이 큰 주택에 +30%p가 붙는지, 다음 단계 +20%p로 낮아지는지를 순서별로 비교해야 합니다.
• 같은 해 두 채를 팔면 유리한가? 양도차손을 상계할 수 있지만 기본공제는 연 250만원을 한 번 적용하므로 별도 연도 매도와 비교해야 합니다.
• 12억원 이하 마지막 집은 무조건 비과세인가? 아닙니다. 1세대·보유·거주·주택 수 요건을 충족해야 하며 선택 입력은 그 요건을 확인했다는 전제입니다.

2026년 5월 10일 이후 달라진 핵심

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 종료되어, 조정대상지역 내 중과 대상 주택을 양도하면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산될 수 있습니다. 중과 대상은 장기보유특별공제를 적용하지 않는 구조라 매도 순서에 따라 세액 차이가 커질 수 있습니다.

다만 2026년 5월 9일까지 계약하거나 토지거래허가를 신청한 일부 거래의 경과조치, 지방 저가주택, 상속·임대주택 등은 별도 요건이 있습니다. 증빙으로 적용 여부를 확인하지 않았다면 계산기에서 중과 제외를 선택하지 마세요.

공식 근거
국세청 다주택자 중과 유예 종료 안내
국세청 양도소득세 세율
국가법령정보센터 소득세법 시행령